富滇银行金融专家屠强
楼市的持续调控，对整个房地产市场造成了很大的影响，还有短短两个月的时间就是年底，大多房企都在为年度销售任务做最后的冲刺。可以这样说，对于大多数的房企而言，每一个地产开发商背后的都有一个实力强劲的银行做支撑。
回顾2012年，不难发现，金融政策的变化是影响楼市的不可忽视的重要因素之一。从首套房贷利率的85折优惠，到11月初昆明公积金贷款服务的暂停，再到日前昆明个别银行基准利率30%上调的现象，金融政策不断。
对此，富滇银行金融专家屠强表示，“今年底,金融政策将不会出现大的变动,主要表现为稳中微调,平稳过渡到明年一季度。明年二季度以后,政策肯定会有积极的变化。”而在谈到2012年昆明的开发商是否“幸福”这一时下风靡大江南北的话题时，他认为昆明的地产开发商应该是“四季无常,冷热交织”。
2012年昆明楼市四季无常 最好购房时机已过
2012年开春，一季度，昆明楼市的成交量一直在起伏不定，1月份，楼市因调控政策经历“深冬”之寒，又逢农历春节，市场与春节的双重因素，昆明楼市开局不利，仅成交2466套，成交面积188777.29平米；2月份，成交量有所回升，达到了5532套，成交面积达521580.63平米。二季度,昆明楼市出现了一个“小阳春”， 累计成交21622套，成交面积1444832.82平米。紧接而来的红五月，紫六月，昆明楼市成交尚可。而传统营销旺季金九银十并没有如期而至，临近年关市场观望仍不减。
“2012年的昆明楼市四季无常,从政策面看,政策微调、成交回暖、优惠收窄、央行降息、首套房贷优惠等,已大致勾画出全年昆明楼市的面貌。”屠强坦言对2012年楼市的看法，并表示，伴随全国30多个城市的微调政策相继过关，楼市预期从原来的一季度唱衰转为二季度看好,三季度上半段尚好,进入下半段则比预期的要差,四季度可能平稳回暖。
此外，屠强还通过对数据的分析研究认为，当前中央高层对经济减速下滑的容忍度显著提高，当前经济减速是平衡性的经济增速下滑，符合经济规律。未来2个月,昆明楼市仍处在平稳的发展水平,中国经济下滑的走势可能在短期内也很难改观。
原因有三：一是四季度,无论从是政策面、经济面、还是资金面都缺乏明显改善迹象，市场信心依旧偏弱。二是虽然政府“稳增长”的态度和房地产调控不动摇的决心已被再三强调，但中央层面的实质性举措尚不满足市场预期，央行和银监会迟迟未有大动作。三是政策面没有进一步改善的倾向，使得市场失望情绪渐浓，观望气氛出现。在缺乏政策外力影响的条件下，投资者看不清政策取向，使目前市场的僵局可能较难打破，企业及个人投资均会出现观望态度。
因此，在这种情况下,入市购房可能是今年较好的时机,但不是最好的时机,最好的时机已过了。
解局昆明楼市 房企应加大销售力度尽快回笼资金
众所周知，房地产行业的持续发展离不开金融政策的支持，调准、利率优惠、加降息等金融手段，都会对房地产形成一定的影响。银行与开发商的关系,就像母乳与婴儿的关系。房地产的两大元素是资金和土地,而开发商是密集型资金的投资人，缺了钱，就像孩子断了奶。屠强指出，特别是当下的中国,企业融资渠道太过单一,银行贷款占了开发商资金来源的绝大部分。金融政策的目的是打击房地产投资投机性需求,保障刚需购房需求,以及保障房建设和购房需求,抑制房价过快增长等。
与全国大多数城市一样,在国家宏观调控及“限购、限贷”的政策背景下,昆明各商业银行对楼市开发贷款一直是控制的。屠强表示，临近年底,开发商也要面临回收资金的压力,一方面要归还银行贷款,另一方面又要准备资金为明年的项目购土地等,资金压力肯定加大。
“在此情况下,最有效的办法就是加大销售力度,尽快回笼资金。”屠强建议，其一,部分企业首先可选择”以价换量”的策略,降价促销，迅速回笼资金；其二,房企还可以选择出让股权甚至转让项目,收回资金归还银行,作为调头资金,为明年的贷款做铺垫,或将收回的资金用于重新拿地,备战明年的新项目；其三,如果资金面比较好,则可以稳住价格和销售,保持平稳度过年底，等待明年楼市回暖时以较好的价格销售,获取较高的利润回报,因为明年楼市回暖时的房价可能是逐步上涨的。
同时预测，“今年底,金融政策估计不会出现大的变动,主要表现为稳中微调,平稳过渡到明年一季度。明年二季度以后，政策肯定会有积极的变化。”
此外，屠强建议昆明房企促进资本市场化，并引进包括房地产基金等多元化的融资工具，加强地产金融市场的流动性并进一步分散风险。“目前70%左右的地产开发资金与银行信贷仍然具有较高相关性。这一格局决定，完善地产金融必须建立在完善银行融资的基础上。”屠强分析道。
冷热交织的昆明房企 房价上涨空间大
一段“你幸福吗？”的视频采访引发了年底之际众人对幸福的思考。在屠强看来，“2012年昆明的开发商应该是“四季无常，冷热交织”。屠强表示，“在各行业都紧缩的政策背景下,特别是房地产持续二年多的严控背景下,2012年昆明的楼市在二季度和三季度还出现了几个月的“小阳春”,这是幸福的。但其他月份又是‘寒意浓浓’”。
同时屠强预言，昆明楼市的房价上涨的空间会加大，现行的楼市调控政策可能有变化。
